構建房地產發展新模式 促進高質量可持續發展

構建房地產發展新模式 促進高質量可持續發展

去年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議,對構建房地產發展新模式工作作出了具體部署,這預示着構建房地產發展新模式工作進入了實施階段,對促進房地產高質量發展意義重大而深遠。

房地產發展新模式的內涵,有一個發展演變的過程。2021年中央經濟工作會議上首次提出了“新模式”問題,2022年中央經濟工作會議再次提及新發展模式,2023年中央經濟工作會議第三次提及新發展模式時,要求“完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式”。新模式定位爲“房地產發展”的新模式,突出了“完善相關基礎性制度”和構建房地產發展新模式的強關聯性,讓新模式的內涵更加豐富。據此,對房地產發展新模式的內涵形成三個維度的描述:一是住房制度新模式,重點是通過引入配售型保障性住房,優化完善住房保障體系,實現住房市場和保障、自住和租住關係的優化重構;二是房地產管理和調控制度新模式,包括通過加強房屋維護使用期間的管理制度建設,完善房地產全生命週期相關基礎性制度以及利用當前行政性調控工具逐漸退出的契機,建立以稅收工具爲核心、輔之以金融等市場化工具爲主的調控新模式;三是房地產行業的新發展模式,指房地產企業適應住房制度和管理調控制度新模式以及房地產市場內外部環境的發展變化,所形成的企業發展新模式,包括策略模式、業務模式和產品與服務模式等。

構建房地產發展新模式,是中國式現代化建設發展過程中實現住房和房地產領域高質量可持續發展的新要求,是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策,必須堅持目標導向和問題導向。要結合新發展理念和中國式現代化的本質要求,確定構建房地產發展新模式過程中應遵循的價值理念以及要努力達成的目標要求,包括實現高質量發展、實現全體人民共同富裕、促進人與自然和諧共生、堅持以人民爲中心、公平惠及全體人民等。要解決傳統房地產發展模式存在的突出問題,房地產發展新模式可以彌補傳統模式的制度缺陷,能有效解決傳統模式帶來的高地價高房價、供求失衡、土地財政依賴等問題。因此,構建房地產發展新模式的過程,要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破的原則,推動新模式不能急於求成,要努力實現新舊模式的平穩過渡。日前閉幕的全國住房城鄉建設工作會議,對構建房地產發展新模式工作作出了具體部署,構建房地產發展新模式工作進入了實施階段。

一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”,屬於完善住房制度和市場調控模式的範疇,主要是解決過去存在的四要素錯配導致的供求、房價收入、房價租金等失衡問題。對於“人房地錢要素聯動”,儘管這是市場經濟的常識,但由於存在城市和區域間的競爭、土地等資源約束甚至是部門利益,要想實現四要素的聯動和均衡並非易事,因此建立“人房地錢”要素聯動新機制是構建房地產發展新模式的一個關鍵環節。此外,“人房地錢”也都是多維度變量,各種經濟社會屬性的人、不同功能用途的房、區位權屬各異的地、投資金融財稅的錢,更加劇了聯動和均衡的複雜性。能凝聚共識且科學前瞻的各級“住房發展規劃”,是“人房地錢要素聯動”新機制的重要載體。

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二是“完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度”,屬於完善行業和市場管理新模式的範疇,旨在以居住或非居住房地產項目爲對象,結合房地產市場運行發展過程中存在的痛點難點堵點以及未來房地產高質量可持續發展的新要求,“改革開發方式、融資方式、銷售方式,建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度”。將當前以新建商品房開發管理爲主的管理制度,拓展到房屋全生命週期管理,確保使用中的房屋處在安全健康、智慧便捷、適老宜居的良好狀態。

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三是“實施好‘三大工程’建設,加快解決新市民、青年人、農民工住房問題”,屬於完善住房制度的範疇,旨在結合“三大工程”建設,尤其是配售型保障性住房供給,優化和完善現有住房保障體系,形成住房保障發展新模式。“三大工程”是落實房地產發展新模式的重要抓手,也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。其中,規劃建設保障性住房,是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關係的重大改革,這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子,建立租購併舉的住房制度。城中村改造,是解決羣衆急難愁盼問題的重大民生工程,重點是消除安全風險隱患,改善居住環境,促進產業轉型升級。“平急兩用”公共基礎設施建設,是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措,確保平時用得着、急時用得上。

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四是“下力氣建設好房子,在住房領域創造一個新賽道”,是從制度目標和行業發展角度提出的要求。好房子是個系統工程,涉及結構安全耐久、功能靈活高效、室內健康舒適、設施智能便捷、環境生態環保、社區包容宜居等多維指標。建設好房子除了鼓勵企業創造新賽道、新模式外,還要通過完善制度加強源頭治理。比如,“限房價、競地價”等土地拍賣方式,普遍追求政府短期收益最大化,建造成本和開發利潤空間被過度壓縮,部分房企就以犧牲品質應對,讓“競品質”或“競高標準建設方案”流於形式。

作者系清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長

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