除舊佈新1細節 賣房時稅金差很大

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專家提醒,新屋裝潢與舊家修繕的費用,都有機會成爲將來賣房時的節稅項目之一。圖/業者提供

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春節前是傳統交屋旺季,不少屋主就等年假結束後,爲新家開工裝潢。永慶房產專家提醒,新屋裝潢與舊家修繕的費用,都有機會成爲將來賣房時的節稅項目之一!因此在「除舊佈新」時,一定要記得向廠商索取發票,如果很不幸遺失發票單據,專家也還有一招可以加減挽回。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,現在買入的房子,未來出售時若有獲利,都要繳納房地合一稅。想計算獲利金額可以套用公式爲「售出總價-(減)買入成本-(減)必要費用-(減)土地漲價總數額=獲利所得」,由於售出總價、買入成本與土地漲價總數額是固定的,因此若能提出越多的必要費用證明,相對要繳的稅就越少囉!而房屋裝潢與修繕費用就是可以申報的項目之一,記得向廠商索取發票或收據,才能保留相關證明文件。

但要注意的是,並不是所有裝潢支出都屬於必要費用,陳俊宏提醒,依所得稅法規定,必須同時符合「增加房屋價值或效能」、「非2年內能耗竭」兩項條件的才能進行申報。如房屋的泥作、木作、水電、牆面或隔間牆變更、天花板或地板重作、防水等工程支出,爲多數稽徵機關都會認可的項目;但如果是傢俱、家飾、窗簾、生活電器等軟裝花費,與系統傢俱櫥櫃,因爲這些項目是可以被拆卸、移動或是未來重新運用,所以較難被認可。

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要是沒有費用證明文件怎麼辦?陳俊宏表示,如果裝潢施工的發票單據不見了,或是購買附贈裝潢的房屋時,建商沒有另外提供裝潢費用單據,在沒有明確支出的情況下,還是有機會以售屋總價的3%來提列費用,最高則以30萬元爲限。另外,在買賣過程中產生的必要費用,包括仲介服務費、契稅、代書費、清潔費、搬運費等,也是可以申報的項目,記得提早蒐集相關單據與證明文件,在申報售屋所得時一併扣除纔不會錯失節稅機會。

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最後,陳俊宏強調,若是持有房屋自住且設籍滿6年以上,不但房地合一稅率可降至10%,還有400萬元的免稅額,若符合2年內重購自住資格,還有最高全額減免的優惠!陳俊宏提醒,唯有確實掌握稅務知識,或有專業誠實的房仲業者協助把關,才能保障自己的權益。

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敦泰建設創立10週年 14期首發大樓案銷售告捷成為指標

敦泰建設創立10週年 14期首發大樓案銷售告捷成為指標

加入玄關衣帽間、美式家事工作區等巧思,頗受購屋人青睞。記者宋健生/攝影

國內食品大廠味丹企業家族第三代楊世裕經營的敦泰建設,臺中14期首發大樓住宅案「敦泰一境」銷售告捷,此案進場短短數月,銷售率已近五成,根據實登資料顯示,成交單價已來到62.68萬元,近期還有一筆12樓交易案,單價更衝上63.56萬元。

敦泰建設今年創立10週年,楊世裕表示,公司雖然很年輕,其實傳承了來自家族40年的營建經驗,讓敦泰這個品牌年輕卻穩重,擁有紮實深厚的建築底子。敦泰懷抱傳承,實踐「敦勉誠篤.永續安泰」的精神,一步一腳印穩健前行。

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楊世裕指出,敦泰第一個10年,先後推出「本善」、「璞善」兩座豪宅別墅案。其中,「本善」每戶總價5,000萬至8,000萬元,全數完銷;「璞善」總價6,000萬至7,000萬元,也有不錯的銷售成績。

此次在14期大巨蛋板塊推出的「敦泰一境」,則是首件大樓住宅案;後續還有14期榮德段新案規劃推出,此案目前以綠美化地景藝術率先亮相,接連獲得國內外設計大獎肯定。

而正在線上銷售的「敦泰一境」,更是一舉摘下五項世界大獎,分別爲「雪梨SDA」銀獎、「紐約NYDA」銀獎、「法國創新設計大獎」銀獎、「瑞士BLT Design Awards」佳作及「美國TITAN」白金獎等。

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14期重劃區近幾年可說是大臺中房市最熱門的一級戰區,區域內大建設包括既成的洲際棒球場、隈研吾臺中巨蛋與漢神洲際百貨等蓄勢待發,由於面積廣達403公頃,總體動能強勁,發展遠景可望超越七期歌劇院特區。其中最炙手可熱的,當屬集百億建設於一身的洲際路。

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洲際路西起臺中大巨蛋,東抵洲際棒球場與漢神百貨商場,建設能量澎湃,餐飲龍頭品牌也紛紛提前佈局,包括已開幕營運的星巴克松竹洲際特色門市,春水堂集團亦在此購地、規劃未來連鎖品牌旗艦店等,國際生活氛圍蔚然成形。

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62年次的楊世裕,東海大學政治系畢業後,前往美國繼續深造,修研企管及會計,並在美國擔任會計師執業10年,回國後又取得代書、不動產經紀人等證照,他的座右銘是:「要做,就全力以赴」。

楊世裕指出,過去敦泰二案都是豪墅類型建案,採先建後售,光蓋就花了四年多,期間必須忍受近五年沒賺錢;但敦泰一開始就選擇走品牌路線,推案事先都會試做,滿意了才推出,爲的就是對品質的堅持。

「敦泰一境」基地約900坪,位於洲際路與松竹路口角地,規劃地上13層、地下2層建築,共69戶住宅、2間店面;37至50坪的均質三房與四房格局,總銷約23億元。

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「敦泰一境」作爲洲際路的首發,此次邀請到森林系綠建築大師鄭斯新,以「空中三合院」爲原點思考做設計,打造14期綠覆率最高的森態建築「私人云花森嶼」,69戶住家就有41座宜居陽臺,深度展現自由呼吸。

另外,會館設計請到騷墨設計總監吳佳真,公設整體呈現類似紐約Midtown的風格,設施豐富多元,也貼近生活;景觀工程則委由知名景觀設計承園景觀進行,總監溫筱嵐透過景觀工程,結合了「綠、水、石、景」豐富層次,將綠意帶回都會繁華。

此案標榜戶戶三面採光、更加入玄關衣帽間、美式家事工作區等巧思,室內挑高3米45,不管是居家大陽臺的綠生活、豐富多元的公設會館,期望未來住戶能夠輕鬆享受生活的美好。

敦泰建設也不忘回饋社會,推動「敦泰一境」公益專案,將以每戶5萬元爲單位提撥慈善基金,71戶總計355萬元購置救護車,並以社區名義捐贈臺中市政府消防局,讓善遠揚。

楊世裕強調,14期大建設逐步到位,洲際大道一線串聯大巨蛋、漢神百貨、洲際棒球場,百億建設左擁右抱,更擁有全臺中最卓越國際名校學區,井噴前景增值起漲點,自住換屋、二代置產,現在正是入手的最佳時機。

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「敦泰一境」摘下五項世界大獎,董事長楊世裕強調:要做,就全力以赴!記者宋健生/攝影

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「敦泰一境」擁有41座宜居陽臺,打造14期綠覆率最高的森態建築。記者宋健生/攝影

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「敦泰一境」戶戶三面採光、室內挑高3米45,居住空間相當舒適。記者宋健生/攝影

「敦泰一境」銷售告捷,此案進場短短數月,銷售已近五成。記者宋健生/攝影

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圖/WSS playground

由 WSS playground 推出的致鬱系名作《主播女孩重度依賴》(NEEDY GIRL OVERDOSE)今年迎來遊戲發售 2 週年,官方昨(19)日派出招牌的超天醬,以電視節目的風格帶來一系列新情報。

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首先,官方爲超天醬架設了專屬網站,未來預計會在該網站發佈跟超天醬有關的情報,同開放推廣、連動等商務合作。

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其二,WSS playground 推出以《主播女孩重度依賴》爲基礎衍生的 Steam 迷你遊戲合輯,收錄 3 種不同的作品,類型分別是文字冒險、Roguelike 射擊跟一款走復古風個打磚塊爆衣遊戲。

圖/WSS playground

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圖/WSS playground

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接着,超天醬公開了新曲〈月虹蝶〉。其餘則釋出 3 段短動畫,其中兩支紀念《主播女孩重度依賴》TV 開播,另一支爲 Yostar Picture 操刀製作的作品。

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配合多支動畫的播出,官方進一步公告《主播女孩重度依賴》動畫計劃人才招募,廣納分鏡、作畫、背景美術、色彩、攝影、製作好手,一起爲旗下 IP 創作動畫作品。目前招募表單已開啓,有相關經驗的讀者可備妥作品集挑戰看看。

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2024總統大選落幕,民進黨賴蕭配以4成選票奪得總統寶座,政治局勢底定,民衆信心增強,軍公教也帶頭調薪,提升國人薪資水平,加上新青安優惠房貸1政策支撐,吸引許多購屋族紛紛出籠,認爲「現在就是買房最好時機」。

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現代人逐交通而居,放眼全臺主要城市,除了捷運以外,最能帶動區域發展的就是快速道路,例如:北臺灣「新北環河快速道路」讓新店安坑受惠最深,中臺灣「臺74線」使沿線太平區房市華麗變身,而近期崛起的臺南「臺86線」連結臺南機場、高鐵臺南站、安平港,是臺南市南區重要路網,也讓沿線房市成爲首購、換屋族,附近科技產業菁英的首選之地。

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「臺86線」是臺南市南區重要路網,帶動周邊房市「86特區」崛起。 圖/上影平面攝影提供

「86特區」生活圈挾帶強大的交通優勢,除了快速道路在側,還貫穿臺17、臺17甲、1號省道、1號國道、3號國道,位居產業廊道要塞,可快速抵達南科、沙崙綠能科技城、臺積電楠梓產業園區,距離安平工業區、茄萣科技產業觀光區,以及保安、仁德、上侖等大型產業工業區,因此磁吸就業人口移入,爲房市帶來源源不絕的動能。

便利的交通路網不只能夠縮短上班通勤的距離,日常採購休閒也很方便,除了區域內全聯、寶雅、便利商店等一應俱全,車程15分鐘左右即可到達新光三越、德安百貨、南紡購物中心、三井Outlet等時尚商圈,經由臺17線迅速串連熱門觀光景區安平港,豐富多元的生活機能,對購屋族是一大誘因。

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許多商務人士、科技業菁英獨鍾此區,主要相中「86特區」得天獨厚的宜居氛圍,有別於其他區域新舊參雜,「86特區」新重劃區街廓整齊、市容新穎、管線地下化,並鄰近全臺最美西洋古典建築奇美博物館、擁黃金海岸絕美景觀,舒活幽靜的居住品質,讓高壓的上班族回家後就能切換頻道、徹底放鬆,同時距離臺南高鐵站也很近,對經常需要南北差旅的商務族羣來說,「住哪裡都不如住在86特區裡!」

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「86特區」距各大百貨商圈車程約15分鐘,同時坐擁奇美博物館園區和黃金海岸無價美景。 圖/陳明鬆 攝影

近年科技業帶動產業南移風潮,推升「島內移民」新趨勢,也讓「86特區」成爲備受關注的南區新興生活圈。不少外來科技菁英追求便利、精采生活,希望讓下 一代在大片綠地、優質學區中成長,從小沉浸在藝文書香裡,也有許多50歲以上的「壯世代」把握黃金時機置產,爲將來的退休慢生活鋪路,還有在地人認爲在這波臺南房市大行情中,86特區相對更具有成長潛力,因此積極爲二代置產卡位,讓86特區成爲首購、換屋族的購屋天堂。

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千萬豪宅盤“日光”,深圳樓市回暖了嗎?

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近日,位於深圳前海的豪宅項目再現“日光”,270套千萬豪宅僅用6小時全部售罄。隨着豪宅盤“日光”,深圳新房是否火爆、市場是否已回暖也引發市場關注。

千萬豪宅盤“日光”

近日,深鐵集團在深圳前海開發的項目“深鐵前海時代·尊府”(前海時代三期)迎來入市。根據微信公衆號“深鐵置業”消息,此次推出的270套高端住宅產品僅6個小時全部售罄,銷售金額57.38億元。

根據公開信息,該項目於2023年12月16日-12月19日進行了意向登記申請工作,截至12月20日,項目凍資入圍人數達553批,由於該項目僅推出270套房源,因此,在選房前該項目便被市場認爲提前鎖定“日光”。

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據瞭解,前海時代三期此次推出的戶型爲189平方米至249平方米,備案均價約9.9萬元/平方米,最低單價約8.4萬元起,總價區間約1606萬元/套-2855萬元/套。

值得一提的是,前海時代過去三次開盤也引發市場高度關注。據公開報道,2014年11月,前海時代一期開盤,均價4.2萬元/平方米,共計675套房源,彼時吸引了近2000人現場搶房;2015年12月,前海時代二期CEO公館開盤,備案價區間在6.5萬-9.8萬元/平方米,550套房源當天售罄。2021年3月,前海時代二期20套尾盤開賣,單價區間在8.74萬-11.05萬元/平方米,同樣當天售罄。

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對於該盤受追捧的原因,深圳業內人士稱,“該項目位居前海核心地段,前海本就是熱門區域,產生了很多網紅盤,市場關注度高;同時,項目此次推出的產品均爲目前市場上比較稀缺的大戶型產品,周邊配套也相對成熟;價格上,項目定價不高,仍然有一定的溢價空間。”

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據當地中介介紹,“前海時代三期與周邊二手房相比,差價至少在3萬元/平方米,二期現在的單價去到13萬元-14萬元了。”據貝殼找房APP顯示,前海時代二期的政府參考單價爲107100元/平方米。

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微信公衆號“深鐵置業”發佈的信息寫道,近年來,深鐵集團大力推動構建房地產發展新模式,落實市委、市政府“穩地價,穩房價,穩預期”的工作要求,本次深鐵前海時代·尊府270套住宅全部售罄,成功擔起了深圳樓市年末壓艙石之重任。

縱觀深圳整體樓市,美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出,今年以來,深圳樓市一直處於自我調節的時期,已經走到回升的軌道上。加之9月及11月下旬深圳放鬆了樓市政策之後,市場的活躍度有一定提升。

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從新房項目看,據深圳美聯物業數據,11月份,深圳一手住宅共計備案成交2773套,環比上升4.5%,同比上升7.1%。

何倩茹提到,“目前深圳的項目,主要看品質和性價比,兩者兼優的項目,銷售情況會比較好。另外,在深圳二套首付比下調之後,改善型產品及豪宅產品的銷量均有上升。”

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示,從近兩年新房市場看,豪宅產品去化相對更好。“今年深圳日光項目兩個爲豪宅盤,主要還是限價因素,豪宅產品一二手價格倒掛更爲明顯。但也不是所有豪宅都受追捧,還是要區位匹配產品。少數豪宅品質及價格可以,但區位一般,周邊二手價格也不高,一二手沒有倒掛,銷售就沒那麼好。”

“新房的去化情況,整體並不算太理想。今年以來,只有個別項目憑藉自身的優勢表現較爲出色。”何倩茹說道。

深圳一新房代理中介表示,“當前,新房市場折扣力度還是挺大的,普遍都在九折左右,加之年末很多開發商要完成銷售目標,都會給予一定的折扣。從我們代理的幾個盤來看,目前位於南山西麗片區的總章翡翠公館的帶看量比較多,一天帶看能有百組左右,項目也是推出了九三折的折扣,很多新盤的表現並沒有那麼好。”

此前,深圳龍華區一項目就因推出“0.5成首付”活動衝上熱搜。雖然開發商發佈聲明稱“0.5成首付”活動爲不實信息,但該盤去化慢是不爭的事實。該項目入市近一年,去化率不到15%。

鄭叔倫提到,當前深圳新房市場分化較大,核心區域去化明顯更好。南山、福田多數項目表現都不錯,前海、香蜜湖區域最受追捧。其他區域則看重性價比,東部區域關注度不高,普遍去化不佳;西部熱點片區價格低位的項目表現亮眼,如沙井珈譽府、鳳凰城深房光明裡等。

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二手房成交量有所回暖

二手房市場而言,降二套首付、調豪宅標準後,深圳市場有明顯回溫。

根據深圳公佈的新政,自今年11月23日起,深圳調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整爲40%。對於普通住宅的認定標準則調整爲“取消750萬豪宅線”。

根據深圳市房地產中介協會統計,11月,深圳全市二手房錄得(錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據,並非最終成交過戶套數)4305套,環比增長率爲15.8%,相比去年同期,增長率爲61.7%。

從新政落地後的市場表現看,根據深圳市房地產中介協會統計,第48周(11月27日—12月3日),深圳全市二手房(含自助)錄得1115套,環比上漲15.5%,二手房錄得量明顯上升。

深房中協指出,政策經過一週時間的落地轉化,單週二手房錄得量有明顯回升,周成交量突破千套關口。

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據深房中協統計,第48周、第49周(12月4日-12月10日)、第50周(12月11日-12月17日),深圳全市二手房(含自助)周成交量連續3周超千套關口,整體走勢“高位”企穩。

鄭叔倫提到,當前,深圳房地產市場有所回暖,降二套首付政策後二手房成交量有明顯提高。“主要還是政策的驅動,不僅是近期的降二套首付、調豪宅標準,也包括之前指導價、認房不認貸等政策的影響,政策效果不斷疊加,市場信心有所提高。”

不過,第51周(12月18日-12月24日),深圳全市二手房(含自助)錄得984套。深房中協指出,隨着政策效應減弱,周成交量跌破千套關口,市場活躍度出現一定程度下降。

深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房源量數據統計,截至12月25日,深圳全市共有58561套有效二手房源在售,較前一週減少449套,在售量繼續回落。

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深圳中原一經紀人表示,“從感受上來說,今年二手房市場是在逐步回暖的,一系列政策落地對市場有所推動。加之深圳樓市之前已經低位運行很長一段時間,觀望的客戶,特別是剛需客戶開始逐步入市。”

何倩茹提到,“當前二手房市場,可以講是百花齊放,剛需、剛改及換房、購買二套的客戶都有出手。全年的情況看,500萬元左右的剛需房仍然是成交主力;但11月後期至今受利好政策影響,總價1000萬-1500萬元的物業成交量有比較明顯的提高。”

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深圳業內人士表示,當前,市場對後續政策繼續放寬也有期待,市場預期有所改善。同時,年前不少開發商加大促銷力度,購房者也加快了入市步伐,整體樓市是穩中向好的。

小戶型,如何做出大空間感?

小戶型,如何做出大空間感?

這是嚴肅君的第559篇推送

近期兩個好消息,都跟石景山衙門口有關。

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一是教育資源在“配齊”。

東城區所屬北京市第一七一中學,將承辦在石景山區衙門口地區新建的配套學校合作辦學項目。

二是地鐵建設也有了新進展。

11號線一期4站完工後,二期進入環評公示階段。向東直至豐臺區洋橋站,總長23.8公里,設有“衙門口東”、“魯谷大街”等17站。

兩點都與區域發展和價值休慼相關。

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交通向外,意味着資源輻射能力的增強,而以教育爲代表的配套完善,意味着區域自身價值的提升,最終指向的是房價升值潛力和空間。

01

中海,石景山

從最開始的老古城片區,到北辛安、首鋼園東南區,再到如今的衙門口,這已經是石景山第四個“集中發展”的片區。

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而每一次,都有中海的身影。

2014年是中海金石公館,2018年中海寰宇天下開售,2019年首鋼園東南區多箇中海項目入市,再到最近的中海學仕裡。

作爲空間6.0系作品,中海學仕裡目前售樓處已開放,產品信息也已經官宣,嚴肅君先劃個重點–

對於精裝標準,目前還沒有詳細細節透露,但嚴肅君認爲可以適當向上想象。

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02

小戶型,大空間

不用想象的,是實實在在的產品尺度。

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戶型設計,從來都是中海的強項,尤其擅長小戶型的空間極致化利用。中海學仕裡作爲空間系第六代,亮點很明顯。

首先,小戶型做出了大的空間感。

一方面是面寬遠超市場平均水平。72㎡兩居南向面寬6.2米,79㎡則達到了6.9米,其中客廳面寬3.7米。

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另一方面是各功能間獨立,寬綽。獨立的玄關、超大廚房、乾溼分離衛生間,甚至還設置了獨立家政間。

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總價控制的同時,空間設計也精確到“釐米級”。

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其次,同面積段戶型做出了不同的生活場景。

89㎡三居都是南北通透,全明戶型,但有C1、C2兩種設計。

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C1戶型更“傳統”,適合三代同堂多人口家庭居住。客廳面寬4.2米,超大觀景窗,通風和採光更好;北向兩間次臥面積都在9-10㎡之間,實際居住也很舒適。

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而C2戶型更“現代”,適合三口之家或新婚小兩口居住。設置了西餐島臺,與餐廳、客廳形成一體,實現更多生活場景;北向臥室也可以根據居住需求靈活拆分組合,可進可退。

最終,中海空間大師的技巧,在115㎡四居實現了集大成。

經典“四葉草”設計,實用性超強,空間零浪費。南向三面寬達10.5米,陽臺和飄窗增加了實際使用率;主臥套設計,次臥超強收納,雙明衛,獨立玄關,可以說是全能四居。

03

四環,500萬

除了產品本身,中海學仕裡“能打”的還在於價格優勢。

其實價格,要和地段結合着來看。

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像中海學仕裡3公里範圍內,都同屬於西四環外,但產品定位差異,目前在售新房項目總價都在750萬以上。

而整個四環正在進入10萬+時代。

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其實放大到全北京來看,中海學仕裡的小戶型低總價產品都十分稀缺。

統計顯示,20201年北京新房市場90㎡以下房源供應超3萬套,2021年供應1.8萬套,近乎折半,而今年上半年僅有7000餘套入市。

但去年和前年90㎡以下房源成交卻都在2.8萬套以上,明顯供不應求。

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而且去年在北京買房,人均消費673萬,而今年上半年,這一平均值已經上升至776萬,新房成交均價也首次突破6萬門檻。

中海學仕裡,500萬起上車城六區西四環,可以說是目前唯一選擇。

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互動時刻:

據瞭解,中海學仕裡排卡在即,首期價格有驚喜,72平小戶型相當搶手。

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新北十大店租最貴捷運站 新埔站掄元 中和新蘆線上榜4站消費力最猛

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永慶房產集團盤點新北市42個捷運站周邊平均店面租金,捷運新埔站以近3500元的平均單坪租金居冠。(圖/永慶提供)

根據臺北捷運公司統計,臺北捷運去年1-11月每月平均有近6千萬的旅運量,已成爲大臺北地區民衆通勤最仰賴的大衆運輸系統,大量的通勤人潮也爲捷運站周邊帶來龐大商機,消費力不容小覷。永慶房產集團根據2023年1-11月實價登錄租賃資料,統計位於新北市42個捷運站周邊平均店面租金,盤點出十大最貴捷運站。其中,新埔站店面以近3500元的平均單坪租金居冠,其次則是頂溪站與三重國小站位居二、三名,且前十名捷運站點中有4站都在中和新蘆線上,消費力最強。

根據實價登錄租賃資訊統計,店租最貴的是位於板南線上的新埔站,平均單坪租金爲3471元,也是新北市唯一店租有超過3000元的捷運站點。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近年來,新北市捷運站旁、人流充足的商圈店面,租金單價水準已逐漸趕上臺北市東區商圈。而板橋商圈以府中、新埔站周邊最爲成熟,新北核心商圈店面租金續強,也顯示零售業朝向高效、高人流的街邊店面展店需求不墜。

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陳金萍分享,捷運新埔站居住人口多,捷運進出站人次也是新北市前段班,周圍匯聚不少商辦、學生人潮,店面效益高。除此之外,還能彙集在地住戶,也能接收沿線裕民夜市、四維商圈等客羣,因此商業氣息相當濃厚。新埔站周邊店租行情,已經超過府中、南雅夜市等板橋傳統著名商圈,顯示其豐沛的商業潛力。

第二名則是頂溪站,平均單坪租金爲2867元,陳金萍說明,永和區爲全臺人口密度最高的行政區,捷運頂溪站就位於永和的仁愛路、永和路交會一帶,由於開發早,人口集中度高。而且,當地居民多爲收入穩定的上班族,消費能力強,使當地店面生意興隆,也成置產族羣喜愛的投資標的,店租行情也因此獲得支撐。頂溪商圈還受惠於樂華夜市人氣,周邊店面十分搶手,因此頂溪站周邊店面也成爲新北第二貴的站點。

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另一個值得注意的是,店租前十名的站點中有4個站點位於中和新蘆線上,除頂溪站與三重國小站外,還有永安市場站及新莊站。陳金萍指出,中和新蘆線因橫跨臺北市、中永和、新莊、三重與蘆洲等多個區域,且行經路線皆爲人口密集區,多數站點周邊生活機能也相當成熟、工作機會多,且各自形成捷運商圈,因此,「人潮就是錢潮」,也讓中和新蘆線沿線的店面租金行情名列前茅。

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陳金萍表示,在2020年環狀線通車後,環狀沿線站點可與松山新店線、中和新蘆線、板南線及桃園國際機場捷運多條捷運路線相連接,大大提升交通便利性與擴大通勤範圍,爲大臺北地區衆多的通勤族羣帶來一大福音。環狀線不僅串連起新北市新店、中和、板橋、新莊等衛星市鎮,也與既有的放射狀臺北捷運系統串聯,產生多個雙捷運交會站,讓中和新蘆線所及的區域變得更多、更廣,爲沿線站點帶來不少人潮,使店租行情持續走強。

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構建房地產發展新模式 促進高質量可持續發展

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去年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議,對構建房地產發展新模式工作作出了具體部署,這預示着構建房地產發展新模式工作進入了實施階段,對促進房地產高質量發展意義重大而深遠。

房地產發展新模式的內涵,有一個發展演變的過程。2021年中央經濟工作會議上首次提出了“新模式”問題,2022年中央經濟工作會議再次提及新發展模式,2023年中央經濟工作會議第三次提及新發展模式時,要求“完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式”。新模式定位爲“房地產發展”的新模式,突出了“完善相關基礎性制度”和構建房地產發展新模式的強關聯性,讓新模式的內涵更加豐富。據此,對房地產發展新模式的內涵形成三個維度的描述:一是住房制度新模式,重點是通過引入配售型保障性住房,優化完善住房保障體系,實現住房市場和保障、自住和租住關係的優化重構;二是房地產管理和調控制度新模式,包括通過加強房屋維護使用期間的管理制度建設,完善房地產全生命週期相關基礎性制度以及利用當前行政性調控工具逐漸退出的契機,建立以稅收工具爲核心、輔之以金融等市場化工具爲主的調控新模式;三是房地產行業的新發展模式,指房地產企業適應住房制度和管理調控制度新模式以及房地產市場內外部環境的發展變化,所形成的企業發展新模式,包括策略模式、業務模式和產品與服務模式等。

構建房地產發展新模式,是中國式現代化建設發展過程中實現住房和房地產領域高質量可持續發展的新要求,是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策,必須堅持目標導向和問題導向。要結合新發展理念和中國式現代化的本質要求,確定構建房地產發展新模式過程中應遵循的價值理念以及要努力達成的目標要求,包括實現高質量發展、實現全體人民共同富裕、促進人與自然和諧共生、堅持以人民爲中心、公平惠及全體人民等。要解決傳統房地產發展模式存在的突出問題,房地產發展新模式可以彌補傳統模式的制度缺陷,能有效解決傳統模式帶來的高地價高房價、供求失衡、土地財政依賴等問題。因此,構建房地產發展新模式的過程,要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破的原則,推動新模式不能急於求成,要努力實現新舊模式的平穩過渡。日前閉幕的全國住房城鄉建設工作會議,對構建房地產發展新模式工作作出了具體部署,構建房地產發展新模式工作進入了實施階段。

一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”,屬於完善住房制度和市場調控模式的範疇,主要是解決過去存在的四要素錯配導致的供求、房價收入、房價租金等失衡問題。對於“人房地錢要素聯動”,儘管這是市場經濟的常識,但由於存在城市和區域間的競爭、土地等資源約束甚至是部門利益,要想實現四要素的聯動和均衡並非易事,因此建立“人房地錢”要素聯動新機制是構建房地產發展新模式的一個關鍵環節。此外,“人房地錢”也都是多維度變量,各種經濟社會屬性的人、不同功能用途的房、區位權屬各異的地、投資金融財稅的錢,更加劇了聯動和均衡的複雜性。能凝聚共識且科學前瞻的各級“住房發展規劃”,是“人房地錢要素聯動”新機制的重要載體。

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二是“完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度”,屬於完善行業和市場管理新模式的範疇,旨在以居住或非居住房地產項目爲對象,結合房地產市場運行發展過程中存在的痛點難點堵點以及未來房地產高質量可持續發展的新要求,“改革開發方式、融資方式、銷售方式,建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度”。將當前以新建商品房開發管理爲主的管理制度,拓展到房屋全生命週期管理,確保使用中的房屋處在安全健康、智慧便捷、適老宜居的良好狀態。

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三是“實施好‘三大工程’建設,加快解決新市民、青年人、農民工住房問題”,屬於完善住房制度的範疇,旨在結合“三大工程”建設,尤其是配售型保障性住房供給,優化和完善現有住房保障體系,形成住房保障發展新模式。“三大工程”是落實房地產發展新模式的重要抓手,也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。其中,規劃建設保障性住房,是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關係的重大改革,這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子,建立租購併舉的住房制度。城中村改造,是解決羣衆急難愁盼問題的重大民生工程,重點是消除安全風險隱患,改善居住環境,促進產業轉型升級。“平急兩用”公共基礎設施建設,是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措,確保平時用得着、急時用得上。

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四是“下力氣建設好房子,在住房領域創造一個新賽道”,是從制度目標和行業發展角度提出的要求。好房子是個系統工程,涉及結構安全耐久、功能靈活高效、室內健康舒適、設施智能便捷、環境生態環保、社區包容宜居等多維指標。建設好房子除了鼓勵企業創造新賽道、新模式外,還要通過完善制度加強源頭治理。比如,“限房價、競地價”等土地拍賣方式,普遍追求政府短期收益最大化,建造成本和開發利潤空間被過度壓縮,部分房企就以犧牲品質應對,讓“競品質”或“競高標準建設方案”流於形式。

作者系清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長

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